Il diritto reale di superficie rappresenta una soluzione sempre più diffusa nel settore delle energie rinnovabili, permettendo alle aziende di installare impianti fotovoltaici su terreni di proprietà altrui. Questa formula giuridica consente ai proprietari fondiari di valorizzare i propri terreni generando rendite passive, mentre le società energetiche possono realizzare parchi solari senza dover acquistare suoli. In questo articolo analizzeremo cos’è il diritto di superficie fotovoltaico, la normativa che lo regola, i vantaggi e gli svantaggi per entrambe le parti, oltre a comprendere quando questa soluzione risulta conveniente. 

Diritto di superficie fotovoltaico: cos’è 

Il diritto di superficie è un diritto reale disciplinato dagli articoli 952-956 del Codice Civile italiano, che consente a un soggetto (superficiario) di costruire e mantenere un’opera su un terreno di proprietà altrui (concedente), separando temporaneamente la proprietà del suolo da quella della costruzione. 

Nel contesto del fotovoltaico, questo istituto permette alle società energetiche di installare e gestire impianti solari su terreni agricoli o industriali, garantendo al proprietario un canone annuo. Il superficiario acquisisce la piena proprietà dell’impianto fotovoltaico, mentre il proprietario del terreno mantiene la titolarità del fondo e percepisce una rendita periodica. 

Questo meccanismo si distingue dalla semplice locazione poiché attribuisce al superficiario un diritto reale opponibile a terzi, garantendo maggiore sicurezza giuridica per investimenti di lungo periodo come gli impianti fotovoltaici a terra. La costituzione del diritto avviene mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata, che deve essere poi trascritto nei registri immobiliari per essere opponibile a terzi e garantire la piena tutela giuridica del superficiario. 

Normativa sul Diritto di Superficie in Italia 

La normativa italiana che disciplina il diritto reale di superficie si fonda principalmente sul Codice Civile. L’articolo 952 stabilisce che “il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al disopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà”. Questa disposizione offre la base giuridica per separare la proprietà del suolo da quella della costruzione realizzata, creando due distinti diritti di proprietà coesistenti sullo stesso bene immobile. 

Gli aspetti fondamentali della regolamentazione includono: 

• Durata: il diritto può essere costituito a tempo determinato o indeterminato, con piena libertà contrattuale tra le parti 

• Costituzione: avviene tramite contratto scritto (atto pubblico o scrittura privata autenticata) e richiede obbligatoriamente la trascrizione nei registri immobiliari per avere efficacia verso terzi 

• Estinzione: al termine del periodo concordato, la proprietà della costruzione passa automaticamente al proprietario del suolo, salvo diverso accordo contrattuale 

• Onerosità: può essere costituito gratuitamente o dietro corrispettivo periodico o una tantum 

• Trasmissibilità: il diritto può essere trasferito, ipotecato o dato in locazione dal superficiario 

Per gli impianti fotovoltaici, la normativa energetica italiana (Decreto Legislativo 199/2021) favorisce l’utilizzo di questo strumento, riconoscendo gli impianti come costruzioni ai fini urbanistici e incentivando l’uso di spazi agricoli per la produzione di energia pulita, purché rispettino i requisiti fondamentali per un terreno fotovoltaico. Inoltre, il Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001) equipara gli impianti fotovoltaici a opere di urbanizzazione, semplificando gli iter autorizzativi in molti contesti territoriali. 

Vantaggi del Diritto di superficie per il fotovoltaico 

Il diritto di superficie presenta caratteristiche distintive che lo rendono vantaggioso per diverse tipologie di operatori. 

Vantaggi per il proprietario del terreno: 

• Generazione di reddito passivo garantito per lunghi periodi (20-30 anni) senza impegno gestionale 

• Nessun investimento iniziale richiesto né spese di manutenzione 

• Valorizzazione di terreni marginali o poco produttivi dal punto di vista agricolo 

• Mantenimento della proprietà del suolo con possibilità di recupero dell’area alla scadenza 

• Canoni indicizzati all’inflazione che preservano il potere d’acquisto nel tempo 

• Acquisizione gratuita dell’impianto al termine del contratto, con possibilità di continuare a produrre energia 

• Contributo concreto alla sostenibilità ambientale e alla transizione energetica 

Vantaggi per l’azienda energetica: 

• Minori costi iniziali rispetto all’acquisto del terreno, liberando capitale per altri investimenti 

• Diritto reale opponibile a terzi, garantendo stabilità e protezione dell’investimento 

• Possibilità di accedere a incentivi statali per la produzione fotovoltaica 

• Flessibilità nella pianificazione degli investimenti e nella gestione del portafoglio immobiliare 

• Minore esposizione patrimoniale e ottimizzazione fiscale 

• Maggiore velocità nello sviluppo di progetti su larga scala 

Quanto dura il contratto? 

La durata del diritto reale di superficie per impianti fotovoltaici viene stabilita liberamente dalle parti nel contratto costitutivo. Generalmente, considerando la vita utile degli impianti solari e i tempi di ammortamento degli investimenti, i contratti hanno una durata compresa tra 25 e 30 anni. 

Questa estensione temporale corrisponde alla vita produttiva media dei pannelli fotovoltaici e permette alle società energetiche di pianificare il ritorno economico dell’investimento. Alcuni contratti prevedono clausole di rinnovo automatico o opzioni di proroga per ulteriori periodi quinquennali o decennali, garantendo continuità operativa. 

È importante sottolineare che alla scadenza naturale del contratto, salvo diverso accordo, la proprietà dell’impianto fotovoltaico passa automaticamente al proprietario del terreno secondo il principio dell'”accessione invertita” previsto dall’articolo 954 del Codice Civile. Questo aspetto rappresenta un ulteriore vantaggio per il concedente, che acquisisce gratuitamente un impianto ancora funzionante, capace di produrre energia per altri 5-10 anni. 

In alcuni casi, le parti possono concordare clausole alternative, come l’obbligo di smantellamento a carico del superficiario o il diritto di prelazione per il rinnovo del contratto a condizioni da ridefinire. La flessibilità contrattuale permette di adattare l’accordo alle specifiche esigenze di entrambe le parti, bilanciando interessi economici e operativi nel lungo termine. 

Quando Conviene il Diritto di Superficie? 

Il diritto di superficie fotovoltaico risulta particolarmente conveniente in specifiche situazioni: 

Per i proprietari terrieri: 

• Possesso di terreni agricoli poco redditizi o marginali, difficilmente valorizzabili con coltivazioni tradizionali 

• Necessità di diversificare le fonti di reddito senza rinunciare alla proprietà fondiaria 

• Desiderio di contribuire alla transizione energetica senza investimenti diretti né competenze tecniche specifiche 

• Disponibilità di superfici ampie (generalmente oltre 10.000 mq) adatte all’installazione fotovoltaica 

• Terreni con buona esposizione solare, preferibilmente pianeggianti e vicini a infrastrutture di rete elettrica 

• Necessità di garantire entrate stabili per pianificazione successoria o gestione patrimoniale familiare 

Per le aziende energetiche: 

• Necessità di sviluppare parchi fotovoltaici ottimizzando il capitale e migliorando gli indicatori finanziari 

• Strategia di espansione rapida nel settore delle rinnovabili per raggiungere obiettivi di capacità installata 

• Accesso a terreni con caratteristiche ottimali (esposizione, irraggiamento, connessione alla rete, assenza di vincoli) 

• Opportunità di beneficiare di incentivi statali per la produzione di energia rinnovabile 

• Diversificazione geografica del portafoglio progetti riducendo l’esposizione a singoli territori 

• Evitare immobilizzazioni patrimoniali significative in asset non core business 

La convenienza economica per il proprietario dipende dal canone offerto, che varia tipicamente tra 2.000 e 3.500 euro per ettaro all’anno, a seconda della localizzazione geografica, dell’irraggiamento solare e delle caratteristiche del terreno. Nelle regioni del Sud Italia, dove l’irraggiamento è maggiore, i canoni tendono a essere più elevati. Questi valori superano spesso le rendite agricole tradizionali, rendendo l’opzione fotovoltaica particolarmente interessante per terreni che renderebbero 500-800 euro per ettaro con colture convenzionali. 

Per l’azienda energetica, la convenienza si misura confrontando i costi del diritto di superficie con l’acquisto del terreno, considerando anche i benefici fiscali e la flessibilità patrimoniale offerta da questa soluzione. Tipicamente, il costo del diritto di superficie per 30 anni equivale al 30-40% del valore di acquisto del terreno, generando un significativo vantaggio economico e finanziario. 

Diritto reale di superfice: la chiave per lo sviluppo in Italia 

Il diritto reale di superficie si conferma uno strumento giuridico efficace per accelerare lo sviluppo del fotovoltaico in Italia, creando un equilibrio vantaggioso tra proprietari fondiari e operatori energetici. Questa formula permette di valorizzare terreni sottoutilizzati, generare redditi stabili e contribuire concretamente agli obiettivi di decarbonizzazione del Paese, fondamentali per il raggiungimento della neutralità climatica entro il 2050. 

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